北京养老用地供应新模式解读包括哪些
经过多年的尝试与探索，北京在养老设施用地方面又有了新举措。
2月3日，北京市2015年首宗养老设施用地竞拍成功。与2013年、2014年北京市国土资源局(以下简称“北京市国土局”)推出的单一养老设施用地不同，该宗养老用地供应方式是“住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地”配建的混合用地模式。
据中国**产报记者调查了解，配建混合用地模式也将成为2015年养老用地的主要供应方式。据悉，在2014年12月中旬，北京市国土局曾举办过一场较大规模的养老用地出让征求意见会，会上就混合配建用地模式进行了可行性探讨，并计划推出9宗此类性质的养老用地。保-利、远-洋、首-创等地产商、养老机构服务商、险企和相关专家等参与了此次征求意见会。
“事实上，北京市国土局一直在探索养老用地供应模式，包括推出什么性质的土地等，并强调如果此种方法不行就换另一种，态度很坚决，一定要支持养老设施用地。”北京吉利大学健康产业学院院长乌*星说。
多年尝试的结果
北京对于养老设施用地的推动一直走在全国前列。
2013年，北京市按照“计划适度超前，有效引导预期”的原则，结合区县和相关部门提供的项目梳理，在年度供地计划中单独列项的养老设施用地供地计划100公顷。
按照计划，2013年北京市国土局将会陆续推出7块养老设施用地。
2013年1月30日，北京首宗养老社区用地开标，**发展有限责任公司(以下简称“中-投发展”)、**懋源置业和**房屋联合体、中建一局建设发展有限公司和**兴茂置业四家公司参与。最后，中-投发展以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。
之后，由于中-投发展养老设施建设迟迟无法落地，引起各方媒体“圈地”质疑。一时间，养老设施用地招拍挂陷入停顿。
2014年4月，国土部出台《养老服务设施用地指导意见》，养老设施用地政策才又往前迈进一步。
2014年，北京市国土局则对100公顷养老设施用地指标提出了“重点调度盘活、利用存量建设用地推进养老设施用地的计划”。“关于养老设施用地的政策我们也在研究，包括不断的论证，希望这一政策能够真正惠及养老产业。”北京市国土局相关人员对中国**产报记者表示。
但这一思路并没有出现可借鉴的成功案例，2014年北京养老用地市场依然凋敝。
直到2014年下半年，万-科、花样年等企业推出了“住宅小区配建养老社区”模式，并迅速获得市场认可。这一模式也与“9073”养老规划思路一致。随后，北京市国土局开始探索混合配建模式的可行性。
在2014年底征求意见会召开之前，北京保-利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱-京也曾被北京市国土局邀请探讨养老运营与地产的关系。“当时就定了一个基本方向，住宅社区配建一部分专门的养老用地，但对养老机构自持年限有一定要求。这种方式更实际，可行性更强。”在2014年12月中旬的征求意见会上，北京市国土局决定推出9宗“住宅用地+养老设施用地+限价商住房用地”的混合配建土地。
“从政府角度出发，这一方式既满足了养老土地供应的政治任务，也保护了地价。对企业来说，可以通过住宅的现金流回报消化一部分养老投资压力，平衡各方利益，是可行之举。”合众不动产市场部总经理高-峰说。
据悉，北京市国土局是次征求意见会推出的9宗地分别位于房山、怀柔、朝阳等各区县的近郊，总面积约100公顷，基本与北京市年度养老用地供应计划一致。参与该次会议的**人寿、保-利地产、**安信颐和等公司都对土地信息做了积极研究，对后续供地计划保持着密切接触。
让企业有盈利空间
2月3日，首-创置业5.98亿元折桂北京顺义新街地块，包括3.83万平方米售价为9500元/平方米的限价房，以及养老用地规划建筑面积3.46万平方米。这也意味着去除养老设施用地和限价房用地，该地块剩余纯商品房面积不到2.9万平方米。
“养老配套面积占比相当大，拿地也不便宜，最终成本会在住宅部分体现，可售部分房价会很高，企业如何平衡成本是需要技巧的。”高-峰分析道。
在**安信颐和控股有限公司总经理赵-军看来，这一模式的好处在于把住宅用地和养老用地捆绑销售，“未来会出现养老专业运营商和地产商联合体拿地的情况，这不失为一个好的解决方案。另一方面因可售部分面积过少，拿地企业将以北京市国企或有社会责任感的企业为主。”
“未来除了混合配建的主流供地模式外，可能还会出现PPP模式。”乌*星补充道。PPP模式即政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，但需要在约定时间内将这一物业归还政府。“混合配建与PPP模式会成为养老设施用的主要形式。”
“我们在那次会议上达成了一个共识：推出来养老设施用地必须让拿到地的企业能生存，否则没有任何意义。”乌*星说。
北京市国土资源局的内设机构
根据上述职责，市国土局设16个内设机构。(一)办公室。负责机关政务工作；负责文电、会务、机要、档案等机关日常运转工作；承担信息、信访、议案、建议、提案、安全保密等工作；承担重要事项的组织和督查工作。(二)研究室。承担本市国土资源管理重大问题的调查研究，并提出意见、建议；承担重要文稿的起草工作；组织、指导本系统的调查研究工作；承担新闻发布、对外宣传有关工作；组织有关地方志、年鉴的编纂工作。(三)法制处。负责本系统推进依法行政综合工作；起草国土资源管理方面的地方性法规草案、政府规章草案；负责行政执法工作的监督、指导和协调；承担行政复议、应诉的有关工作；承担机关行政规范性文件的合法性审核和有关备案工作。(四)科技与对外合作处。承担本市国土资源科技管理工作；拟订国土资源科技工作的发展规划和年度计划，并组织实施；拟订国土资源对外交流与合作的工作规划、计划，并组织实施；承担本系统外事工作；组织协调国土资源科研开发、新技术推广、科技成果评审、学术交流等工作；承担有关软科学项目的管理工作。(五)调控和监测处(综合处)。负责本市国土资源经济形势分析，研究提出国土资源供需总量平衡的政策建议，参与本市宏观经济运行及相关改革研究；拟订土地供应政策，编制土地供应计划；拟订土地市场管理、地价调控等政策措施；承担土地价格动态监测和地价指数编制工作；承担国土资源行政许可工作的组织协调和督查考核；承担国土资源行政许可事项的接待受理、证件核发、档案验收、业务档案管理等工作；承担国土资源管理业务的内部综合以及与相关部门的协调联系工作；组织本系统政府信息公开工作，承担国土资源综合统计、专业统计和数据资源共享工作，分析、上报、发布有关统计信息；指导本系统行政许可工作。(六)规划处。承担本市国土资源综合规划的管理及各类规划的协调工作；拟订土地利用、矿产资源、地质环境等总体规划；编制、修订基本农田保护，土地整理、复垦、开发，矿产资源开发、利用、保护，以及地质环境保护等专项规划；指导和审核区县、乡镇土地利用总体规划，并监督落实；依法承担建设用地预审工作。(七)耕地保护处。承担本市耕地保护、集体建设用地利用、农用地使用等方面的监督管理，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；编制土地复垦、整理的工作规划和年度计划，拟订耕地开发复垦费标准，并组织实施；监督落实占用耕地建设项目的占补平衡措施；组织实施土地整理储备以及宜耕土地后备资源库、补充耕地储备库建设管理等工作。(八)地籍处。承担本市地籍管理工作，拟订有关管理办法和政策措施；承担土地调查(地籍调查、土地利用现状调查)、登记、统计和动态监测工作，拟订地籍管理技术规范；承担土地权属登记、确认、变更、抵押、终止等监督管理，依法调处重大土地权属纠纷；承担地籍管理信息系统建设工作。(九)土地利用处。承担本市国有建设用地和土地市场管理工作，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；指导土地价格评估工作；承担国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的组织实施；承担企业土地资产处置的有关管理工作。(十)征地处。承担本市农用地转为建设用地、征用集体土地等方面的监督管理，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；承担农用地用途管制工作；监督管理土地征用安置补偿工作；组织实施征地区片综合地价测算工作。(十一)矿产资源勘查储量处。承担本市矿产资源储量管理和地质勘查管理工作，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；组织矿产资源储量的登记、统计以及动态监测、供需形势分析；承担矿产资源储量评审机构和专业技术人员的管理工作；承担地质科技成果登记、推广，地质勘查行业技术监督，以及地质资料汇交管理等工作。(十二)矿产资源开发处。承担本市矿产资源开发、利用、保护的监督管理，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；承担矿产资源开发秩序的整顿和规范工作；征收、管理矿产资源补偿费。(十三)地质环境处。承担本市地质环境保护和地质遗址保护的监督管理，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；组织实施矿山环境保护与恢复治理规划；组织地质环境动态监测；承担地质灾害突发事件的应急管理工作；承担地下水勘查、评价、规划、监测、统计、分析的管理工作；承担地质遗迹管理工作；编制、发布地质环境公报。(十四)地热处。承担本市地热资源开发、利用、保护的监督管理，拟订有关管理办法和政策措施，依法承担相关的行政许可工作；承担地热资源勘查、开采及地热井开凿的监督管理；承担地热资源勘查开发计划的编制和勘查报告的审查工作；征收、管理地热资源有关费用。(十五)财务处。负责机关及直属单位的财务、固定资产、内部审计等工作；依法承担本市国土资源有关专项收入的征管工作；拟订本系统财务、资产管理制度，并组织实施。(十六)人事处。负责机关及直属单位的人事、机构编制等工作；组织有关教育培训、专业技术职务评定等工作；承担本系统干部队伍建设规划及部署的组织实施工作。机关党委(基层工作处) 负责机关及直属单位的党群工作；承担本系统思想政治工作及基层建设工作。工会 负责机关及直属单位的工会工作。离退休干部处 负责机关及直属单位离退休人员的管理与服务工作。纪检、监察机构按有关规定派驻。
